Démographie

Avec près de 345.000 habitants la Ville de Nice continue sa métamorphose, de plus en plus d’étudiants et de jeunes couples viennent briser l’image d’une ville annexée par les retraités et de riches étrangers en manque de soleil. Certains quartiers ont vécu une réelle renaissance ces dernières années à l’instar du port et de la place Garibaldi réaménagée.
Le mythique stade du Ray au nord de Nice va laisser place à un nouvel ensemble immobilier de dernière génération (éco habitat).
La gare du sud à enfin eu droit à sa transformation, commerces et logements neufs s’y intègrent à merveille.
D’autres sont en pleine mutation économique comme les quartiers ouest où l’on trouve l’éco vallée, le futur poumon économique de la capitale azuréenne.
Sans oublier les indétrônables, le vieux Nice, le Carré d’or et la promenade des anglais .
Notez juste que Nice possède officiellement 41 quartiers !

Rentabilité locative

Avec un prix moyen en 2018 de 4000€/m2 Nice se situe en haut du classement des villes les plus cher mais reste toujours loin de Paris et de ses 9500€/m2
Ce prix moyen cache en fait 2 réalités :
Capitale azuréenne en pleine mutation démographique et économique. Nice ne base plus son avenir sur de paisibles retraités en villégiature mais sur les nouvelles générations d’étudiants et jeunes actifs en effervescence. Il en résulte une réelle attractivité, le marché immobilier Niçois a été l’un des moins impacté par la crise des années 2008 2012. Depuis 2015 le nombres de transactions immobilières repart fortement à la hausse !

Deuxièmement, c’est un marché très disparate, au gré de ses 41 quartiers et avec des écarts de prix allant de 1500€/m2 dans les quartiers très « populaires » à 9 000€ le m2 pour le carré d’or et la promenade des anglais voir même plus de 16 000€/m2 pour des biens d’exceptions.

Ceci étant dit il est possible de réaliser de belles affaires à Nice dans l’ancien dans un premier temps et dans de petites surfaces, toujours plus rentables.
Le marché à profiter de l’explosion de la location saisonnière, il faudra surveiller de prés l’évolution des règles en la matière. Mon conseil serait de ne pas tout miser sur la location saisonnière même si elle permet des rendements de plus de 7% selon le quartier, le bien et l’occupation de celui-ci.

Pour exemple un studio acheté autour de 120K€ avec quelques travaux d’aménagement peut se louer 630€ par mois pour des étudiants ou en meublé classique et 600€ par semaine en saisonnier. De quoi amortir rapidement votre investissement.

Dans le neuf la loi Pinel pérennisée jusqu’en 2021 permet aussi de rentabiliser votre investissement, l’attractivité du neuf, plus cher mais mieux préparé aux évolutions des problématiques environnementales (exemple pour un T2 dans le neuf compter 40€ de charges/mois alors que cela peut vous en coûter jusqu’à 150€/mois dans l’ancien…)

Ces investissements Pinel sont plutôt à réserver à la création d’un patrimoine en utilisant les leviers des taux bas, de l’avantage fiscal et de la pérennité des charges (travaux dans le temps.) Il est possible avec une bonne connaissance des programmes en cours de trouver de bonnes affaires. Il faudra compter dans le neuf environ 5250€/m2.

Valorisation du patrimoine immobilier

De nombreux facteurs « protègent » le marché de cette capitale en bord de mer : rareté du foncier, dynamisme touristique mais aussi économique de la ville, taux bas, destination ensoleillée.

Les projections de valorisation de votre investissement ne seront limitées que par le niveau de la remontée des taux d’intérêts.

Bien que nous ne soyons pas dans la configuration idyllique des année 2000 – 2008 avec des progression à 2 chiffres des prix du marché, l’investissement immobilier Niçois a quand même de belles années devant lui. Tous les éléments cités ci-dessus permettent une valorisation raisonnable et quoi qu’il en soit une protection de votre investissement.

En résumé, faut-il investir?

En choisissant le bon bien dans le bon quartier, non seulement vous vous assurez un rendement intéressant mais vous prenez une sérieuse option pour réaliser à terme une plus-value immobilière.
Les investisseurs ne s’y trompent pas et savent que Nice reste plébiscité pour sa situation géographique et ses conditions climatiques.