Evolution des prix, transactions, taux de crédit, investissement…comment les marchés vont-ils évoluer ? Les perspectives en 9 point clés.
Depuis le début de l’année, les principaux acteurs de la pierre ont dressé le bilan et dessiné leurs perspectives pour 2015. Si quelques différences apparaissent, un consensus se dégage. Le marché ne va pas subir de profonds bouleversements. Il devrait se situer dans la lignée de 2014, avec un léger mieux.
1-BAISSE DE PRIX MODÉRÉE DANS LES GRANDES VILLES
Les notaires, les fédérations professionnelles, les réseaux d’agences ont constaté des baisses de prix dans l’ancien entre – 1 et – 3 % sur un an, dans les principales métropoles. Ce recul durable, entamé il y a trois ans, et limité aux zones tendues, va se poursuivre dans les mêmes proportions. Tout un symbole, le prix moyen d’un logement à Paris doit passer au 1er trimestre, sousla barre symbolique des 8 000 euros/ m2.
2-BAISSE DE PRIX PLUS MARQUÉE EN DEHORS DES ZONES TENDUES
Dès que l’on s’éloigne des zones économiques attractives, une fracture apparait. C’est l’émergence de marchés à plusieurs vitesses. Avec une demande en souffrance, des chutes de l’ordre – 10 à – 30 % sont constatées dans certaines campagnes. Entre le prix de vente initial affiché et la finalisation de l’acte, il y a souvent de grands écarts.
3-LES TRANSACTIONS VONT RÉSISTER
Constitué d’un volume d’environ 720.000 transactions réalisées en 2014, le marché de l’immobilier a fait de la résistance. Un marché davantage de raison que de passion. Les vendeurs plus réalistes qui ne surestiment pas le prix de leur logement ont de grande chance de concrétiser une vente. Pour les autres, c’est quasi mission impossible. Les acquéreurs ont la main.
4-LES INVESTISSEURS VONT REVENIR -UN PEU- DANS LE NEUF
Avec le nouveau dispositif d’investissement locatif Pinel qui succède au Duflot, les investisseurs ont des raisons de revenir. Acheter un bien neuf pour le louer durant 6 ans, 9 ans ou 12 ans (avec réduction d’impôt) est un bon moyen de préparer sa retraite et/ou de disposer d’un complément de revenus. Si l’on ajoute la possibilité de louer à un ascendant /descendant, le dispositif a de solides atouts.
5-LE PTZ POUR LES PRIMO-ACCÉDANTS SERA-T-IL SUFFISANT ?
Amélioré, renforcé mais aussi élargi à de nouvelles zones géographiques, le PTZ dans le neuf est un véritable coup de pouce pour de nombreux candidats à l’accession à la propriété. Encore faut-il décrocher un prêt car les conditions d’octroi des crédits se durcissent. Et le neuf reste cher. La pénurie de logementspèse sur le prix tout comme les coûts de construction et ceux du foncier.
6-LES CHANGEMENTS SUR LA FISCALITÉ À PRENDRE EN COMPTE
Nouvelles taxes sur les résidences secondaires, allègement de la plus-value sur les terrains à bâtir, donations, TVA à 5, 5 % dans les quartiers prioritaires, crédit d’impôt pour rénover les logements… les nouvelles règles fiscales ne manquent pas en 2015.
7-LES DÉLAIS DE VENTES CONTINUENT DE S’ALLONGER
Les négociations entre vendeurs et acheteurs son laborieuses. Les délais de ventes jouent les prolongations. Selon Century 21, ils passent de 90 jours en 2013 à 95 en 2014 (78 jours en 2011). Dans la capitale, la conclusion d’une transaction bat des records : 76 jours en moyenne contre 65 jours, un an plus tôt.
8-LES TAUX VONT RESTER TRÈS BAS AU PREMIER SEMESTRE
Les taux de crédit sont au plancher et les conditions d’emprunt n’ont jamais été aussi attractives. Des taux fixes à 2,60 % en moyenne sur 20 ans contre 4,30 % en janvier 2012 et 5 % en janvier 2008. Pour une mensualité de 1000 euros par mois sur 20 ans, il est possible d’emprunter 22 000 euros de plus qu’en janvier 2012 et 30 000 euros de plus qu’en janvier 2008. A moins d’un événement économique majeur, les taux devraient rester très bas au cours du premier semestre.
9-LA PRIME À L’EMPLACEMENT DU BIEN
Dans des marchés à plusieurs vitesses où l’on manque de repères, le prix, la surface, la qualité du bien constituent des éléments déterminants mais l’emplacement est plus que jamais le facteur essentiel. Un bien situé près des commerces, des écoles, des transports dispose toujours de valeur ajoutée. Quand on achète, il faut penser revente.
Pour ceux qui sont en capacité d’acheter, la baisse des prix conjuguée à des taux historiquement bas, incitent à profiter d’une conjoncture favorable. Quoiqu’il en soit, rien ne sert de se précipiter. L’acte d’acquisition nécessite toujours de comparer, sélectionner et de bien mesurer les risques. Si les incertitudes économiques et fiscales peuvent freiner certaines décisions, c’est la confiance en l’avenir qui permet aujourd’hui de se lancer dans l’aventure immobilière.
Olivier Marin
