Découvrez l'investissement immobilier via le viager, qui utilise le démembrement de propriété entre la nue-propriété et l'usufruit.
Qu'est-ce que l'investissement immobilier en viager ?
Le viager est un investissement qui consiste à acheter la nue-propriété d'un bien immobilier occupé par une personne âgée qui en garde l'usufruit. Cette personne touchera une rente mensuelle jusqu'à son décès, moment où l'acheteur de la nue-propriété deviendra pleinement propriétaire du bien.
Quels sont les avantages d'acheter en viager ?
Les avantages pour l'investisseur sont de ne pas payer la totalité du bien, de bénéficier d'une décote sur le prix d'achat et de ne pas avoir à payer de taxes supplémentaires sur les loyers ni d'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
L'investissement en viager est donc intéressant pour ceux qui ont déjà un gros patrimoine immobilier.
Du côté de l'usufruitier, cette solution lui permet de rester chez lui en touchant une rente mensuelle et éventuellement de placer le bouquet d'argent reçu à l'achat sur un contrat d'assurance vie défiscalisé. Le viager peut être occupé ou libre, et dans ce dernier cas, l'usufruitier ne vit plus dans le bien et ne touche plus de rente.
Les 2 types de viager :
Il y aura deux types de viager :
- Le viager occupé qui représente 90% des viagers, où les personnes restent dans leur appartement, mais il existe une option pour le viager occupé qui permet de l'utiliser librement si la personne décide par exemple d'aller dans une maison de retraite en EHPAD ou si elle est hospitalisée.
- Le viager libre, où la personne qui garde l'usufruit ne va pas utiliser le bien pour y habiter, mais plutôt pour tirer des revenus.
Quel est l'avantage d'acheter pour le nue-propriétaire ?
En achetant la nue-propriété, l'investisseur ne paiera pas la totalité du bien, mais seulement un bouquet initial calculé en fonction de l'âge des personnes qui occupent le bien. Ensuite, il paiera une rente tous les mois en fonction de la durée de vie des occupants.
Le principal avantage de l'achat en viager est que l'investisseur bénéficiera d'une décote sur le prix du bien par rapport à sa valeur réelle. En outre, s'il achète la nue-propriété, il ne touchera pas de revenus locatifs, car c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers. Cela peut être avantageux pour les investisseurs qui sont déjà soumis à une forte imposition sur les revenus fonciers ou sur l'IFI.
L'inconvénient de l'achat en viager est que l'investisseur ne sait pas combien de temps il devra payer la rente, car cela dépend de la durée de vie des occupants du bien. Les tables d'espérance de vie permettent de calculer une durée moyenne, mais il y a toujours une part d'aléa. En outre, si l'investisseur décide de vendre la nue-propriété avant la fin du viager, il devra trouver un acheteur disposé à payer un prix suffisamment élevé pour compenser le bouquet initial et les rentes déjà payées.
L'achat en viager peut être une stratégie intéressante pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leur patrimoine immobilier tout en limitant leur exposition à l'IFI et aux taxes sur les revenus fonciers. Cependant, il faut être conscient des risques liés à l'aléa de la durée de vie des occupants et à la difficulté de revendre la nue-propriété en cours de viager.
L'achat en viager ? Intéressant ou non ?
L'achat en viager est une option intéressante à considérer dans une stratégie patrimoniale. En optant pour cette solution, vous pourriez bénéficier d'une réduction de vos taxes foncières et de l'absence de revenus à déclarer. De plus, vous n'êtes pas responsable des travaux et de l'entretien du bien, qui restent à la charge de l'usufruitier. En échange, vous recevez un bouquet d'argent qui vous permettra peut-être de réaménager l'appartement. Vous pourriez également placer cet argent sur un contrat d'assurance vie défiscalisé pour récupérer les fonds tout en bénéficiant d'une rente mensuelle qui vous permettra de rester chez vous.
L'achat en viager peut être une bonne option pour ceux qui ont épuisé leurs capacités d'endettement ou pour les jeunes qui envisagent d'acheter un appartement en centre-ville, mais qui sont actuellement éloignés en raison de la possession d'une maison avec un jardin pour les enfants. En achetant en viager, vous pourriez bénéficier d'une décote à l'achat et d'un paiement échelonné de la rente, bien que cela soit un aléa qui doit être pris en compte.
En conclusion, l'achat en viager est une stratégie intéressante pour la gestion de patrimoine, en particulier si vous êtes un investisseur averti ou si vous recherchez une solution immobilière alternative pour vos projets futurs.
