En tant que futur investisseur, il est primordial de vérifier le rendement locatif de votre projet immobilier avant de vous lancer dans l’achat d’un bien locatif. En effet, c’est ce critère qui vous permettra de déterminer si oui ou non votre placement sera un bon investissement et vous rapportera un certain bénéfice. Dans cet article, on vous explique donc comment bien calculer le rendement locatif de votre future acquisition.
8 facteurs à prendre en compte pour calculer le rendement locatif
Avant de commencer vos calculs, il vous faudra prendre plusieurs éléments en compte afin d’obtenir un résultat au plus juste et être certain d’investir dans le bien immobilier rentable.
Exprimé en pourcentage, le rendement locatif prend notamment en compte :
- le prix d’achat du bien immobilier ;
- les loyers mensuels perçus sur 12 mois ;
- les frais liés à l’achat du bien et à son financement (frais de notaire, intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, etc) ;
- la fiscalité (taxe foncière annuelle, impôts sur les revenus fonciers, avantages fiscaux et l’IFI) ;
- les assurances (assurance propriétaire non occupant et l’assurance loyers impayés) ;
- les éventuels honoraires de gestion locative ;
- les charges locatives et non récupérables (frais d’entretien des parties communes, chauffage, eau, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc)
- le coût d’éventuels travaux.
Calcul brut, net ou net-net : quelle méthode utiliser ?
En fonction des éléments pris en compte dans votre simulation, vous obtiendrez alors un résultat en brut ou en net du bien immobilier.
Le rendement locatif brut
Souvent utilisé au tout début de votre projet, le rendement locatif brut vous permet d’obtenir une simulation même si vous n’avez pas toutes les informations. Vous avez simplement besoin du prix total d’achat du bien immobilier et le montant des loyers que vous percevrez.
Ensuite, le calcul est très simple :
Rentabilité locative brute = (loyer mensuel hors charges x 12) / prix d’acquisition du bien x 100
Par exemple, l’appartement que vous envisagez d’acheter coûte 300 000 €. Vous estimez pouvoir fixer un loyer à 700 € par mois.
Rentabilité locative brute = (700 x 12) / 300 000 x 100 = 2,8 % bruts
Sachant qu’en France, le rendement locatif moyen brut est de 5,9 %, essayez peut-être de vous orienter vers un bien immobilier un peu plus rentable.
Le rendement locatif net du bien immobilier
Le rendement locatif net sera toutefois beaucoup plus précis et proche du revenu réel que cette acquisition vous apportera. En effet, il prend en compte tous les frais : impôts sur les revenus fonciers, taxe foncière, assurance, mais également les charges liées au logement qui ne sont pas à négliger.
Le calcul est le suivant :
Rentabilité locative nette = [(loyer mensuel x 12) - charges non récupérables - taxe foncière - frais de gestion - impôts - IFI - assurances] / prix d'achat du bien x 100.
Le rendement locatif net-net
Pour encore plus de précision, il est possible de calculer le rendement dit “net-net”. Concrètement ? Il correspond au revenu net d’impôts. Il faudra ainsi prendre en compte les prélèvements sociaux et l’imposition sur les revenus locatifs en fonction du régime d’imposition choisi (au réel, micro-foncier, micro-BIC, etc).
Si vous bénéficiez de dispositifs de défiscalisation, par exemple avec le dispositif de la loi Pinel, il faudra également l’intégrer à votre calcul.
La méthode Larcher
Notez que vous pouvez également calculer votre rentabilité locative avec la méthode Larcher. Cette méthode, assez simple, vous permettra d’obtenir une estimation de votre rendement locatif net sans avoir les montants exacts de vos charges et autres frais liés au logement.
Au lieu de multiplier le montant de votre loyer par 12, effectuez le calcul en multipliant par 9. En effet, on estime que les charges et les taxes représentent plus ou moins 25 % du loyer annuel, soit 3 mois de loyer.
En reprenant l'exemple de calcul de la rentabilité brut ci-dessus avec la méthode Larcher, on obtient alors :
Rentabilité locative “nette” = (700 x 9) / 300 000 x 100 = 2,1 % brut
Le rendement locatif net de ce bien immobilier sera donc aux alentours de 2 %...
Une calculette de rentabilité locative en ligne
Vous avez peur de vous tromper dans vos calculs ? Pas de panique ! Horiz.io vient de mettre à jour sa calculette de rentabilité locative qui vous permettra d’obtenir un résultat précis en quelques minutes seulement.
Renseignez la localisation de votre bien et son prix d’achat. Le simulateur se chargera ensuite de tout calculer et de vous indiquer le montant du loyer estimé, les charges, les frais, la fiscalité et bien-sûr votre rendement locatif.
