Denormandie – Réhabilitation de logements en centre-ville

La loi de finances pour 2019 a mis en place, au sein du dispositif Pinel, un nouveau volet, appelé communément dispositif Denormandie.

Ce nouveau volet de la réduction d'impôt est applicable aux investissements réalisés du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021 portant sur des logements faisant ou ayant fait l’objet de travaux de rénovation ou sur des locaux affectés à un usage autre que l’habitation faisant ou ayant fait l’objet de travaux de transformation en logement situés dans le centre-ville de certaines communes, et à condition que le contribuable s'engager à les louer nu. Ce dispositif suit essentiellement les mêmes conditions d'application que les investissements réalisés en Pinel classique. Certaines conditions sont toutefois spécifiques au dispositif Denormandie.

Le taux de l'avantage varie selon la durée d'engagement et la localisation du logement (en métropole ou outre-mer).

Condition de performance énergétique

Dans le cadre du dispositif Denormandie, les logements acquis en métropole doivent répondre à des critères de performance énergétique spécifiques.

Les critères de performance énergétique des logements acquis en outre-mer sont en revanche les mêmes que ceux applicables dans le cadre du Pinel classique.

Engagement de location et/ou de conservation des parts

Engagement de location
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit s’engager à donner le logement en location nue, dans un délai de 12 mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure, à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans au choix du contribuable (ce choix aura une incidence sur le taux de la réduction). A l'issue de cette période d'engagement, le contribuable peut le proroger pour 1 ou 2 périodes de 3 ans.

Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal ou, lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'IS, autre qu'une SCPI, un des associés ou un membre du foyer fiscal d'un des associés.

La location peut être consentie à un ascendant ou un descendant du contribuable (ou de l'un des associés), sous réserve du respect des conditions de loyer et de ressources.

La réduction d’impôt est également accordée dans le cas où la location est consentie à un organisme public ou privé à la condition que cet organisme donne le logement en sous-location nue à usage d’habitation principale et qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le contribuable doit respecter des conditions :

•  de loyer
• de ressources du locataire (appréciées à la date de conclusion du bail).

Les plafonds de loyer peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

Engagement de conservation des parts

Lorsque l'investissement est réalisé par l'intermédiaire d'une société (société non soumise à l'IS ou souscription au capital d'une SCPI), c'est la société propriétaire du logement qui prend l'engagement de louer ce logement.

En contrepartie, chaque associé doit s’engager à conserver ses parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location pris par la société (afférent au logement acquis au moyen de la souscription et ayant ouvert droit à la réduction d’impôt).

L’engagement de conservation doit porter sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable, quand bien même la société détiendrait également des immeubles qui n’ouvrent pas droit au bénéfice de la réduction d’impôt.

Cet engagement doit être constaté sur un document qui est joint à la déclaration d'ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l’année de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble.