Depuis 2 ans, nous sommes régulièrement interrogés sur la relation entre les taux d’intérêt et la
performance boursière des foncières. La crainte exprimée est la suivante : une hausse des taux
conduit-elle à une baisse des cours de bourse des foncières de la Zone Euro ? La persistance de
cette interrogation nous conduit à réessayer d’y répondre en recensant nos publications.
➢ Novembre 2016 : publication d’une note sur la relation entre le secteur immobilier coté et les
taux d’intérêt. Nous souhaitons rappeler deux éléments de cette note.
– Economiquement, les résultats des foncières sont protégés d’une remontée des taux car, hors
risque systémique, il n’y a pas de hausse de ces derniers sans hausse de l’inflation. Le secteur
bénéficiant de loyers indexés sur l’inflation, il est naturellement protégé de l’évolution de l’inflation
et donc des taux d’intérêt.
– Boursièrement, l’analyse empirique met en évidence l’absence de relation automatique entre la
hausse des taux et la performance boursière des foncières cotées.
➢ Janvier 2018 : publication d’une lettre mensuelle qui posait la question suivante : « Faut-il
craindre une hausse des taux d’intérêt ? ».
A cette occasion, nous avons rappelé l’absence de relation automatique entre la hausse des taux et
la performance boursière des foncières cotées. Nous avons également mis en avant la prime de
risque du secteur de +300bp. Un niveau très protecteur par rapport à la prime historique moyenne
de +120bp.
➢ Novembre 2018 : publication de la présente lettre mensuelle sur l’impact des taux d’intérêt.
La hausse des taux en Zone Euro a été maintes fois annoncée sans jamais être observée. La
question de l’impact de cette hausse est un débat encore peu concret. En cette fin d’année, ce
débat théorique a trouvé une illustration réelle avec une performance positive des foncières
américaines (performance 2016 : +9% ; 2017 : +5% ; 2018 : +4%) dans un contexte avéré de hausse
des taux.
A ce jour, les foncières américaines affichent un rendement dividende moyen de 4,1% avec des taux
longs à 3%, soit une prime de risque de +110bp. Ainsi, aux Etats-Unis, le niveau de la prime de
risque est revenu se caler sur les niveaux de sa moyenne historique de +100bp.
Cela crédibilise notre propos d’une prime de risque protectrice en Zone Euro. En effet, avec un
rendement dividende moyen des foncières de la Zone Euro à 4,7% et des taux longs à 1,5% en
moyenne, la prime de risque de +320bp est très nettement supérieure à la moyenne historique de
+120bp.
En conclusion, les taux d’intérêt, hors hausse systémique, ne semblent pas être la question centrale
pour l’évolution boursière du secteur.
Source Gestion 21
